深圳达实大厦由深圳达实智能股份有限公司(以下简称“达实智能”)开发，项目位于深圳高新技术产业园，占地面积11,195平方米、高200米、总楼层40层、总建筑面积8.2万平方米、整层面积1,989.97平方米、绿化覆盖率60%。达实大厦作为达实智能总部而建设，其他入驻单位还有中兴新通讯、必维检验集团、字节跳动、蓝色光标等科技企业。
达实大厦的建设和运营采用了多项绿色及智能建筑技术，如达实智能自主研发的Indas IBMS物联网平台等，实现了楼宇智慧化的同时，获得美国LEED-CS铂金级认证、中国绿色建筑三星级认证和深圳市绿色建筑铂金级认证。
深圳达实智能股份有限公司智慧医院事业本部总工程师邱佰平，是达实大厦机电总负责人，负责达实大厦机电工程及绿色建筑全过程设计、机电工程实施、绿色建筑设计认证、整体项目验收及工程交付等工作。他向《现代物业》全面介绍了达实大厦是如何实现智慧和绿色运营的。
项目建设
设计理念与定位
达实大厦由中国工程院院士，深圳市建筑设计研究总院有限公司总建筑师孟建民执笔设计，全面贯彻“本原设计”的创作理念，即“以人为本”，体现建筑对人的友好性。邱佰平则将大厦的特点总结为“绿色、智慧、节能、舒适”这四个关键词。
达实智能是基于自主核心产品和技术的智慧城市物联网解决方案服务商，所开发的产品包括智能终端、系统、管控平台三大类，依托国家博士后科研工作站，主持起草了6项国家标准，拥有174项发明专利、130项实用新型专利和157项软件著作权。从达实智能自身出发，对达实大厦有三个重要的功能定位：
一是计划将本公司的全国服务运营中心置于大厦之内，该中心为公司全国范围的智慧建筑、智慧交通、智慧医疗等业务提供后台支撑。
二是作为研发中心，将大厦本身作为一个研发对象，不断进行技术的更新迭代。
三是作为真实的技术展示平台。公司此前已完成诸多客户楼宇的智能化建设，但均是作为服务商对业主单位或设计院意图的落实。达实智能也希望通过自主建设一个项目，充分体现自身的绿色智慧理念及水准，不仅可以起到向市场推广技术的作用，也可以作为智慧城市和绿色建筑科普教育基地向公众开放，体现社会价值。
“数字孪生”理念
“建筑数字孪生”指的是，通过数字技术将整个楼宇的硬件情况及其实时信息完整地反映为虚拟可视化模型，并能够实时联动，使模型与建筑实体成为完全对照的“孪生体”。
例如在大楼没有建造之前，通过虚拟建造技术，将大楼所有的建筑结构、机电设备、空间管理等信息充分展现出来，以检视设计的合理性，保证建造进度和建造质量;在建成后的运营阶段，通过使用数据的填充和累积，利用虚拟方式实时反映建筑状况，实现节能降耗和优质的使用体验。
“数字孪生”的第一个环节即BIM(楼宇信息模型)。BIM在当今建筑市场上已属较为成熟的技术，邱佰平介绍，达实大厦在建造环节已经充分使用了BIM，也希望在后期运营当中更好地进行运用，使BIM在大厦的全生命周期当中都能发挥作用。
“对今后运营最重要的数据就是BIM的模型设计。我们在BIM建模的时候，会按照标准把所有设备的信息都收集起来，包括厂家信息、设备参数、设备图纸、产品说明书等，导入模型里面，这样就可以通过模型来传承整个设计和施工的数据，包括结构的、建筑机电设备设施的、建材的数据，都是通过BIM来传承的。”邱佰平说。
第二个环节是达实智能自主研发的IBMS平台，接通互联网、物联网，引入大数据及人工智能，对整个大楼的传感器和机电设备设施进行统一的监控和管理。使用达实智能自主研发的实时数据库技术解决数据和传感器的接入问题，该实时数据库可以在1秒钟内同时支持20万个点的数据并行处理。其物联网构架为DAS E CLOUD私有云+边缘控制器+现场传感器/执行器，无线传输方式为Wi-Fi、蓝牙、LORA，同时边缘控制器支持其他4G、NBIOT等无线传输方式的扩展。
第三个环节是面向大楼使用人的移动App，用户通过智能手机便可使用办公楼内的所有功能，包括门禁、消费、预约、物业管理、空调控制、灯光和窗帘控制等。在达实大厦的墙壁上，找不到一个传统的电灯开关或空调调节器，控制全部在App上操作。
节能技术
为最大限度实现节能，幕墙维护结构采用三银Low-E超白玻璃;空调主机选用磁悬浮无油变频冷水机组、末端均使用直流无刷电机驱动，控制系统采用达实自主研发的EMC007系统，分户计量按需分配、中央空调系统实现能效管控;照明灯具选用了LED智能灯具。灯光全部为自动调光，空调也会根据室内的二氧化碳浓度自动调整新风量。
大厦采用了可以根据阳光折射角度和强度自动调节的电动窗帘，自动调整共有三种模式：第一种是“上班模式”，追光传感器根据室外光线强弱调节窗帘高度控制进光亮，同时灯光自动控制亮度;第二种是“局部模式”，下班时间全部关闭，有需要加班的人员可以通过手机App局部开启和调整;第三种是“节假日模式”。
通过综合的节能手段，达实大厦年平均用电为85kWh/平方米，机房能效0.5kWh/冷吨，相较常规200米左右的超高层写字楼可以节能30%-40%，空调能耗比普通的写字楼减少40%-50%。邱佰平特别提到，正是前期的规划和设计做了充分的筹划和准备工作，才使得节能工作可以达到良好的效果。
开发体会
“首先大家必须要统一思想和认识，大家的想法必须一致，这样才能对项目的建设质量和工期有所保证。”邱佰平说，达实智能更多是作为智能绿色建筑项目的乙方，为甲方业主提供智能化方案及系统的工程服务，建造自己的总部大厦是第一次做甲方，因此思想意识必须进行转变。“作为业主，也要服务好我们的合作伙伴，不能再用‘甲乙方’这种思维。作为合作伙伴，我们的目标和行动是一致的，把这个思想意识树立起来以后，所有工程把控就会顺利，沟通就会顺畅，工程扯皮的事也就少了。”
具体方式上，达实智能作为开发商，将达实大厦建设项目总包给中建一局(集团)公司，中建一局又将项目的机电部分总包给达实智能，由达实智能统一实施达实大厦的供配电、通风空调及智能化系统建设。
第一次做业主，“对业主在整个大厦建设中的作用”这个问题有了新的认识。“其实大厦建造的成功与否，跟业主对自身需求的理解和项目管理息息相关，业主起到关键决定性作用，大厦建得好不好，最后好不好用，一定是取决于业主。”邱佰平说。
2014年在达实大厦准备使用BIM时，BIM技术尚不普及也缺少实际参考案例，类似今天的人工智能一样，更多处于“概念”状态。因而达实智能认为有必要对BIM的运用制订一定的规则，如模型如何建立、数据如何导入、各个环节步骤如何安排、如何保留有用数据剔除无用数据等。因此邱佰平认为，建立一套BIM技术的使用规则，对这项技术能够用好、用到位是至关重要的。
在物联网构架方面，首先要减少层级，尽量让设备通过最短的途径把数据传送出去，形成连接，才能组成“物联网”;其次要将传输的数列及时间标注清晰，形成有效数据。具体方式上：第一，尽量选择通信协议统一的传感器设备，如果不统一就会增加数据的转换，也就增加了传输的路径;第二，在现场分区或者各楼层都安装边缘控制器，边缘控制器再通过以太网传动到统一平台。同时邱佰平认为，相比于4G，5G网络带宽大、速率高，真实地解决了所有数据特别是视频数据的传输延迟问题;其次，5G网络将减少不同电信服务运营商之间网络转换的问题，尤其会使楼宇内不同运营商的用户减少大量的成本。另外，5G网络将解决广域网无线的问题，而Wi-Fi解决的是局域网无线的问题，且5G需要收费，但Wi-Fi可以是免费的，因此，5G并不会完全取代Wi-Fi。
最后，他再次强调了设计对建筑的重要性——设计要做好，需求一定要明确，需求是设计的前提。
运营与管理
安全保障
在设计阶段即提出减少安保人员的数量，目标为比一般写字楼项目缩减30%-40%，因而使用了大量的先进安防技术，如人脸识别等。IBMS平台则可以快速锁定设施设备故障点，帮助管理人员查找问题根源，快速解决。
便捷的数据处理
所有动态的数据都通过IBMS来呈现。将BIM的建材(静态)数据和IBMS的动态数据结合，再运用到物业的运营管理上，可以快捷地存储和获取整个大厦的设备设施的运营和管理数据。通过物联网平台自动计算水费、电费、饮料费、直饮水费等费用，无需再通过人工抄表或从不同系统调用数据后再完成统计。
困难与解决方法
在管理大厦的过程中遇到的困难主要在于，管理团队特别是物业工程人员，对智慧大厦新技术、新应用的掌握和认识不足，甚至有的功能开发应用与物业管理流程不相适应。
在此过程中，达实智能就在开发环节请管理团队参与研发过程的流程设计、功能测试;经测试好后真正达到了设计要求，性能稳定后才上线使用。在后期管理团队遇到困难时，也会协调前期的工程实施人员来解决问题。另一方面，还需要继续加强对新进物业管理人员的培训工作。
客户服务
达实大厦位处深圳南山科技园核心地段，以大湾区生态为建设宗旨，在科技企业的聚集地，所有入驻企业均为科技或与互联网相关联的上市公司，多数为企业总部。邱佰平提到，该类企业员工年轻思维跳跃，对科技、智慧有深刻认识或研究，喜欢尝试新鲜事物，接受新事物、新技术及新应用程度很高，对便捷、环境、移动应用要求很高，如访客管理智慧化、通行智慧化、停车智慧化、环境管理智慧化等。
移动App目前已经在达实智能自身员工及大部分租户企业员工中得到使用。开发大厦客户端App前，达实智能向自己的多数员工征求了各种意见。由于App中有使用权限的要求，必须要获取租户所有员工的信息才能给予授权，而一些租户企业，特别是外企，对员工的信息是保密的，提供员工信息时比较慎重，因而在消费、通勤等方面有一定的不便，邱佰平认为这方面也是今后需要改进的地方。
“其实对租户员工来讲，不是特别地关心这些智能化技术，比如到底是刷脸通行还是刷卡通行。但他们对费用是比较敏感的，尤其是企业的管理层。空调每年每平方米可以节约50元，如果租用1,000平方米一年就能省5万元。达实大厦一个整层接近2,000平方米，一年最少省10万元。”邱佰平说，“所以相比智能技术来说，我们的节能技术更受租户的重视，可以最直观地体现出给他们节省了多少成本。
绿色建筑认证
邱佰平表示，中国三星、深圳绿标、美国LEED三个不同的认证体系侧重点要从气候、资源、经济、文化等各方面综合考虑：
美国LEED认证作为全球性的绿色建筑认证体系，将各种指标进行量化，却很少设置硬性指标，更多的是强调建筑整体性和综合性能的表现，各指标间可灵活调整形成互补，以便参评项目根据所在地区的各项条件来建设绿色建筑，因此被世界上大多数国家广泛接受;
中国的绿色认证结合国内的实际情况，更多考虑国内项目规划、设计、建设、施工、运营等流程，建立一套适合国内的评审流程，同时通过设置一些条文的不参评来体现地域的差异性;
深圳的绿色认证则是在国标的基础上进行扩展和完善，更多结合深圳本地的项目实施情况和实践经验。
获得认证的关键在前期策划。达实大厦从一开始的设计方案阶段就综合考虑三个认证体系的要求，既要符合国际性标准、又要同时满足国家标准和深圳标准，方案、设计、施工、运维环环相扣，缺一不可。“我们的项目团队为此付出了非常多的心血，与其说达实大厦是一栋智慧的建筑，不如说是一群智慧的人打造出一栋智慧的建筑。”
目标明确以后，就要根据所有的认证要求列出清单，对建筑要素的设计进行逐项梳理，通过BIM、IBMS系统收集数据并检测结果，最终获得建筑系统性的整体解决方案。“但最终能够真正完成项目认证，还在于达实智能所开发的核心技术，特别是节能方面的技术发挥了比较重要的作用。”
邱佰平表示，除了拿到三项认证的设计部分认证外，获得运营部分的认证也是达实的既定目标。“很多人把设计、施工和运维割裂开来，是独立来看的，因为设计是一个团队负责，施工是另外一个团队负责，运维又是一个团队负责。而我们这个项目从设计阶段就已经考虑到了施工和运维。
